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Escritura Pública  de Compra e Venda



O que é?

É o ato regulado pela lei 7433/1985 pelo qual o comprador torna-se proprietário do imóvel perante a sociedade. Para tanto, ele deve dirigir-se ao registro de imóveis onde o imóvel está matriculado, e pedir o registro da sua escritura.

Embora a escritura pública garanta ao adquirente os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura, a propriedade é transferida definitivamente para o adquirente. Até que o registro ocorra, o vendedor continua proprietário do imóvel aos olhos da sociedade. Por isso é tão importante providenciar de imediato o registro da escritura

Qual a diferença entre um contrato de gaveta e a escritura pública?

Veja abaixo resposta a esta pergunta em entrevista concedida pelo presidente do Irib (Instituto do Registro Imobiliário do Brasil) Sérgio Jacomino à jornalista Patrícia Simão, em seu programa Página aberta da TV Comunitária, canal 14 da TVA e da NET, exibido no dia 30 de janeiro de 2003, publicada no Boletim do Irib nº 820 de 08 de setembro de 2003.

"A pergunta poderia ser feita da seguinte maneira: O que é clandestino e o que é público? O que é clandestino e o que é oficial?” O contrato de gaveta é uma criação genuinamente brasileira. Ele ocorre e é um problema multifatorial. Eu só destacaria alguns aspectos. O contrato de gaveta é celebrado, eventualmente, quando o adquirente não consegue preencher todos os requisitos legais para adquirir a propriedade pela forma ordinária, então se faz um contrato particular como medida cautelar.
Tem validade jurídica? Tem, só que precisará se servir do judiciário para definir um litígio qualquer que ocorra em relação a esse contrato. Outro aspecto relacionado com contrato de gaveta é o cladestinismo jurídico porque o contrato de gaveta é invisível. Ele passa ao largo, não há fiscalização tributária, não passa pelas estatísticas da prefeitura. Veja as execuções que ocorrem aos milhares nos fóruns de todo o Brasil, muitas vezes o cidadão é proprietário, está na posse do imóvel, mas isso não aparece. O credor fica inteiramente desarmado para execução, não pode, por exemplo, penhorar o imóvel do devedor porque não integra o sistema, portanto o imóvel não está visível. O contrato de gaveta é outro mito, porque muitas vezes é mais caro do que a escritura, muito mais caro. Não há controle público do preço que é cobrado por quem redige um contrato de gaveta. O contrato de gaveta, muitas vezes, é redigido de maneira inadequada por quem não é especializado, ou seja, não é redigido por um notário. Então, muitas vezes esse contrato acaba desembocando no judiciário. Para terminar essa história, o contrato de gaveta está vocacionado ao litígio. Se fizermos uma pesquisa, e eu me dei a esse trabalho, para analisar no fórum quantas são as demandas relacionadas com aquisição de propriedade imobiliária, veremos que perto de 80% estão relacionados com os contratos de gaveta. Então, aquilo ali é um pomo de discórdia e deve ser evitado. Se você tem condições de realizar o seu negócio e quer realizá-lo com segurança, procure fazê-lo mediante escritura pública. É a recomendação que eu dou."

Que documentos devem ser apresentados para lavratura de escritura?

De acordo com o Decreto nº 93.240 de 09/09/86 que regulamentou a Lei 7.433 de 18 de dezembro de 1985, serão apresentados os seguintes documentos e certidões:

·         Artigo 1 - inciso I: "os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião;"

·         Artigo 1 - inciso II: "o comprovante de pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvado as hipóteses em que a Lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura;"

·         Artigo 1 - inciso III: "as certidões fiscais assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidem sobre o imóvel, observado o disposto no parágrafo 2º deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Incra, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado, ou, quando o prazo para seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior;"

·         "Artigo 1 - inciso IV: a Certidão de ações reais pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para esse fim será de 30 dias;"

·         Artigo 1 - inciso V: "os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por Lei"

·         Parágrafo 2º do Artigo 1º: "As certidões referidas na letra "a", do inciso III, do artigo 1º, somente serão exigidas para lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes."

·         Parágrafo 3º do Artigo 1º: "A apresentação das certidões previstas no inciso IV, do artigo 1º, não eximirá o outorgante de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo."

Observações:

·         Para cálculo dos emolumentos é necessário a apresentação do Imposto Territorial ou Predial atual.

·         É indispensável a análise da documentação pelo Tabelião para saber se há necessidade de apresentação de outros documentos.

·         Pergunte ao seu Tabelião da conveniência ou não da dispensa de certos documentos mencionados no dispositivo legal acima.


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